Diario de Sevilla
25 de Junio de 2008Cómo estabilizar el mercado de la vivienda
Gumersindo Ruiz
UNA de las características de la crisis actual es el mal funcionamiento de los mercados, que en el inmobiliario se identifica con la falta de transacciones. La situación de la vivienda resulta preocupante no porque el precio de la misma caiga, o porque los intereses de los préstamos sean más elevados, o las condiciones de concesión de los mismos más estrictas (ya que estos son ajustes que necesariamente tenían que darse), sino porque se dan pocas transacciones y los precios no muestran claramente el valor de los inmuebles.
La semana pasada, y gracias a una invitación de la Fundación Del Pino, tuve ocasión de preguntarle al profesor Eric Maskin su opinión sobre si un sistema de subastas podría ayudar a clarificar el mercado de la vivienda en España, facilitando el encuentro entre oferta y demanda y haciendo aflorar precios de referencia. El profesor Maskin recibió el Premio Nobel de Economía el año pasado por su contribución a la teoría de las subastas, junto con Hurwicz y Myerson, diseñando mecanismos para situaciones en las que no hay mercado, donde unos tienden a sobrevalorar y otros a infravalorar, y cuando se quiere llegar a un equilibrio que muestre valoraciones verdaderas y el mejor resultado para las partes y para el conjunto de la sociedad. Hemos visto subastas por Internet, a la baja, con unos topes mínimos, donde se han adjudicado inmuebles con descuentos medios aproximados del 20% sobre el precio de salida. Sin embargo, estas subastas simples tienen dos problemas: son muy limitadas en cuanto al número de de inmuebles que se negocian; y al carecer de generalidad no sabemos si el descuento se hace por tratarse de inmuebles que tienen acumuladas plusvalías, y por tanto los vendedores pueden permitirse ganar menos, o si se realizan sin ganancias o incluso con pérdidas.
La teoría de las subastas, que dio el Premio Nobel a Maskin, tiene dos puntales: establecer un objetivo de qué se quiere conseguir; y diseñar un mecanismo para lograrlo. El profesor Maskin creía que en un mercado de la vivienda como el nuestro, algún sistema de subasta debería ser útil, pero no veía cómo definir el objetivo social. Así pues, parece que en lo primero que debería haber acuerdo es que se trata de un problema social de una magnitud que afectará en los próximos cinco o seis años, en mayor o menor medida, y de forma grave, a toda la población. En segundo lugar el objetivo social tendría como elementos la creación de un mercado, evitar impagos y ejecuciones masivas de hipotecas, favorecer el acceso a la vivienda en propiedad o, preferiblemente, alquiler, y dar oportunidad al Estado y a las comunidades Autónomas para poseer un parque de viviendas con un descuento importante sobre el precio. El tercer aspecto es el mecanismo: cómo se llegan a unos precios de mercado de alquiler, cómo a los de la vivienda protegida, qué valor debería tener el suelo destinado a vivienda de protección oficial, qué información es necesaria para los agentes económicos.
La cuestión de encontrar un mercado y unos precios parece de suficiente importancia como para abrir un debate, impulsado por los poderes públicos, y posibilitar un ajuste privado y social lo menos traumático posible.