Puntos de Vista

El Universal
23 de Junio de 2008

¿Cómo financiar la construcción masiva de viviendas?

Guillermo García
En la entrega anterior me refería a lo que en mi opinión debía ser el enfoque y funcionamiento del Ministerio de la Vivienda y Hábitat, y el reto de su nuevo ministro en esta nueva etapa. En esta ocasión, me enfocaré en uno de los elementos importantes en la construcción y adquisición de viviendas: el financiamiento. La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Los promotores y constructores requieren recursos para construir y los compradores opciones de financiamiento que les permita acceder a la compra de las unidades habitacionales construidas. La pregunta que se hacen muchos es: ¿como podemos financiar la construcción y compra masiva de viviendas, que permita el acceso de las mayorías y reducir aceleradamente el déficit habitacional?

Desde hace algún tiempo he venido proponiendo y promoviendo varios esquemas que podrían evaluarse para la financiación masiva de viviendas. Los esquemas son los siguientes: el Bono Vivienda Promotor y las Titularizaciones. El esquema del "Bono Vivienda - Promotor" está basado en la emisión y otorgamiento de un Bono de Deuda Pública Nacional (Dpn), el cual su única finalidad es aplicarlo como cuota inicial para la adquisición de una vivienda principal. En consecuencia, El "Bono" tiene como único objetivo servir como subsidio de la cuota inicial para la adquisición de su vivienda y la porción adeudada restante está atada al otorgamiento de un crédito de Ley de Política Habitacional; lo que garantiza a la persona la compra de su vivienda y al constructor la certeza de que la unidad a ser construida ya la tiene vendida.

El Bono Vivienda - Promotor funciona como un mecanismo de subsidio directo al comprador. El esquema está concebido para que pueda desarrollarse un "ciclo virtuoso creciente"; ya que estos bonos emitidos por el Ministerio de Finanzas serán inscritos y negociados en la Bolsa de Valores de Caracas para darle liquidez. ¿Cómo funciona? Los bonos son otorgados a todas aquellas personas con ingresos demostrados hasta Bs.F. 4.000.00, y éstas lo ceden al constructor o promotor de las viviendas. Los constructores tienen la alternativa de ir a negociarlos en la Bolsa, o mantenerlos y así gozar de los intereses que rinden estos títulos. Como los bonos tendrán unas características atractivas de rendimiento, las instituciones financieras y compañías de seguro serán los grandes compradores de estos bonos. Los constructores también podrían cederlos a la banca como colateral para obtener créditos. Para garantizar el valor del bono, se crea un mecanismo de estabilización que preserva para cualesquiera sea su tenedor, que dichos títulos no tendrán una pérdida del capital.

Con la implementación de este esquema, tal y como lo concibo, se podrían estar construyendo 100.000 unidades habitacionales anuales, generando cientos de miles de empleos, crecimiento económico muy importante y sostenido y una mejora de la calidad de vida y productividad de la masa laboral. Por otro lado, permitiría al Estado acometer con la participación decidida del sector privado, un programa masivo de construcción sin tener que disponer de elevados requerimientos financieros de corto plazo y de garantizar recursos de largo plazo, que es una de las mayores trabas que tiene el sector construcción y bancario.. A nivel de ingeniería financiera, este esquema es totalmente factible de implementar, lo que hace falta aquí es la voluntad política de llevarlo adelante y de buscar la colaboración del sector privado para que sirva de aliado en la consecución y alcance de los mejores objetivos que proporcionen oportunidad y bienestar a la gran mayoría de venezolanos que hoy no poseen vivienda.

Otras de las alternativas de financiamiento son las Titularizaciones. La Titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas, Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Existe en el país una Ley sobre Titularizaciones que aprueba y supervisa la Comisión Nacional de Valores (CNV). En Colombia, por ejemplo, la utilización de la Titularización se ha convertido en el gran propulsor del desarrollo y crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años. La Titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por los constructores como por la propia banca y el Ministerio de Vivienda y Hábitat.

La buena y correcta implementación de un esquema de Titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos, ya que hoy la banca capta dinero de corto plazo, para colocarlos a largo plazo (prestamos hipotecarios) por lo que se produce esa asimetría de recursos, que conlleva a una limitada posibilidad de financiamiento para la compra de vivienda. No obstante, la implementación o establecimiento de un esquema de Titularización exitosa, debe ser puesto en práctica por profesionales y empresas con la experiencia y experticia para que pueda estructurarse y desarrollarse con éxito. Los mecanismos existen, lo que hay que saber es cómo implementarlos, cómo desarrollarlos y cómo utilizarlos, para buscar solución a uno de los mayores problemas de los venezolanos hoy.

Asesor de Inversión
finanzasaldia@gmail.com


El Universal 23 de Junio de 2008 ¿Cómo financiar la construcción masiva de viviendas? Guillermo García En la entrega anterior me refería a lo que en mi opinión debía ser el enfoque y funcionamiento del Ministerio de la Vivienda y Hábitat, y el reto de su nuevo ministro en esta nueva etapa. En esta ocasión, me enfocaré en uno de los elementos importantes en la construcción y adquisición de viviendas: el financiamiento. La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Los promotores y constructores requieren recursos para construir y los compradores opciones de financiamiento que les permita acceder a la compra de las unidades habitacionales construidas. La pregunta que se hacen muchos es: ¿como podemos financiar la construcción y compra masiva de viviendas, que permita el acceso de las mayorías y reducir aceleradamente el déficit habitacional? Desde hace algún tiempo he venido proponiendo y promoviendo varios esquemas que podrían evaluarse para la financiación masiva de viviendas. Los esquemas son los siguientes: el Bono Vivienda Promotor y las Titularizaciones. El esquema del "Bono Vivienda - Promotor" está basado en la emisión y otorgamiento de un Bono de Deuda Pública Nacional (Dpn), el cual su única finalidad es aplicarlo como cuota inicial para la adquisición de una vivienda principal. En consecuencia, El "Bono" tiene como único objetivo servir como subsidio de la cuota inicial para la adquisición de su vivienda y la porción adeudada restante está atada al otorgamiento de un crédito de Ley de Política Habitacional; lo que garantiza a la persona la compra de su vivienda y al constructor la certeza de que la unidad a ser construida ya la tiene vendida. El Bono Vivienda - Promotor funciona como un mecanismo de subsidio directo al comprador. El esquema está concebido para que pueda desarrollarse un "ciclo virtuoso creciente"; ya que estos bonos emitidos por el Ministerio de Finanzas serán inscritos y negociados en la Bolsa de Valores de Caracas para darle liquidez. ¿Cómo funciona? Los bonos son otorgados a todas aquellas personas con ingresos demostrados hasta Bs.F. 4.000.00, y éstas lo ceden al constructor o promotor de las viviendas. Los constructores tienen la alternativa de ir a negociarlos en la Bolsa, o mantenerlos y así gozar de los intereses que rinden estos títulos. Como los bonos tendrán unas características atractivas de rendimiento, las instituciones financieras y compañías de seguro serán los grandes compradores de estos bonos. Los constructores también podrían cederlos a la banca como colateral para obtener créditos. Para garantizar el valor del bono, se crea un mecanismo de estabilización que preserva para cualesquiera sea su tenedor, que dichos títulos no tendrán una pérdida del capital. Con la implementación de este esquema, tal y como lo concibo, se podrían estar construyendo 100.000 unidades habitacionales anuales, generando cientos de miles de empleos, crecimiento económico muy importante y sostenido y una mejora de la calidad de vida y productividad de la masa laboral. Por otro lado, permitiría al Estado acometer con la participación decidida del sector privado, un programa masivo de construcción sin tener que disponer de elevados requerimientos financieros de corto plazo y de garantizar recursos de largo plazo, que es una de las mayores trabas que tiene el sector construcción y bancario.. A nivel de ingeniería financiera, este esquema es totalmente factible de implementar, lo que hace falta aquí es la voluntad política de llevarlo adelante y de buscar la colaboración del sector privado para que sirva de aliado en la consecución y alcance de los mejores objetivos que proporcionen oportunidad y bienestar a la gran mayoría de venezolanos que hoy no poseen vivienda. Otras de las alternativas de financiamiento son las Titularizaciones. La Titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas, Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Existe en el país una Ley sobre Titularizaciones que aprueba y supervisa la Comisión Nacional de Valores (CNV). En Colombia, por ejemplo, la utilización de la Titularización se ha convertido en el gran propulsor del desarrollo y crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años. La Titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por los constructores como por la propia banca y el Ministerio de Vivienda y Hábitat. La buena y correcta implementación de un esquema de Titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos, ya que hoy la banca capta dinero de corto plazo, para colocarlos a largo plazo (prestamos hipotecarios) por lo que se produce esa asimetría de recursos, que conlleva a una limitada posibilidad de financiamiento para la compra de vivienda. No obstante, la implementación o establecimiento de un esquema de Titularización exitosa, debe ser puesto en práctica por profesionales y empresas con la experiencia y experticia para que pueda estructurarse y desarrollarse con éxito. Los mecanismos existen, lo que hay que saber es cómo implementarlos, cómo desarrollarlos y cómo utilizarlos, para buscar solución a uno de los mayores problemas de los venezolanos hoy. Asesor de Inversión finanzasaldia@gmail.com